Prévisions 2025 SCPI : Quelles vont baisser le prix de leurs parts ?

Sur l’écran, le chiffre clignote : une baisse nette, sans appel, frappe la SCPI qui semblait hier encore inébranlable. Le mythe de la stabilité absolue s’effrite. Les SCPI, longtemps abris sûrs pour l’épargne, tanguent désormais au rythme des secousses de l’immobilier, des taux qui grimpent et d’un marché des bureaux sous tension.

Dans cette atmosphère électrique, une interrogation martèle l’esprit des investisseurs : quelles SCPI verront leur prix de part reculer en 2025 ? Les noms circulent, les spéculations prennent corps. Chacun cherche à déceler, dans le brouillard des chiffres et des annonces officielles, les premiers signes d’un retournement ou d’un sursaut.

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Le marché des SCPI en 2025 : tendances et signaux à surveiller

Le marché immobilier français, pilier central des SCPI, traverse une période de transformation brutale. La hausse des taux d’intérêt, dictée par la Banque centrale européenne, pèse lourdement sur la valeur des actifs — surtout sur les bureaux et commerces. Le choc, amorcé dès 2023, continue d’ébranler l’édifice : la dépréciation de l’immobilier d’entreprise a une conséquence directe et douloureuse sur le prix de parts des SCPI. Les sociétés de gestion, surveillées de près par l’AMF, doivent maintenir la valeur des parts dans une fourchette précise, à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution fixée chaque année. Impossible d’y couper.

Certains voyants méritent une attention particulière :

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• Taux de distribution : des rendements en berne, souvent premiers avertisseurs d’une possible baisse du prix des parts.
• Vacance locative : les locaux vides s’accumulent et fragilisent la rentabilité.
• Décisions de la BCE : chaque hausse de taux est une épreuve supplémentaire pour les gestionnaires.

Les SCPI les plus fragilisées ? Celles sur-investies dans les bureaux et commerces français. Paris et les métropoles voient la demande locative s’effriter, exposant ces véhicules à des corrections parfois sévères. L’écart est net selon la typologie des actifs : les SCPI paneuropéennes, diversifiées en logistique ou santé, résistent mieux et maintiennent des rendements honorables, tandis que les SCPI centrées sur le bureau traditionnel français voient leur potentiel d’appréciation fondre.

Pourquoi certaines SCPI risquent de baisser le prix de leurs parts cette année ?

Les SCPI de bureaux et les fonds spécialisés dans le commerce essuient de plein fouet la crise immobilière actuelle. Entre raréfaction des locataires, hausse des vacances et baisse des valeurs d’expertise, la pression s’intensifie sur le prix de souscription. Ces derniers mois, plusieurs sociétés de gestion ont déjà tranché : la révision à la baisse devient la norme.

• La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM, multiplie les décotes : 208 € en septembre 2023, 115 € visés début 2025. Le plongeon est spectaculaire.
• Laffitte Pierre (AEW Patrimoine) dévisse de 450 € en mars 2023 à 295 € attendus en septembre 2024.
• Accimmo Pierre (BNP Paribas) glisse de 205 € à 141 € en un peu plus d’un an.
• Edissimmo (Amundi) s’incline de 237 € à 172 €, échéance mars 2025.

Le mécanisme est sans détour : si la valeur de reconstitution s’écarte trop du prix de part, l’AMF exige l’ajustement. Les sociétés de gestion, soucieuses d’éviter la défiance des investisseurs, préfèrent parfois anticiper le choc. Les SCPI très exposées au bureau parisien ou francilien, comme LF Grand Paris Patrimoine ou Epargne Foncière, se retrouvent ainsi en première ligne.

La tempête de valorisation frappe surtout les patrimoines anciens, concentrés sur les immeubles tertiaires, où la liquidité s’évapore. À l’inverse, celles orientées vers la logistique, la santé ou bénéficiant d’une diversification européenne, semblent pour le moment épargnées.

Zoom sur les SCPI les plus exposées aux corrections de prix

Les SCPI historiques de bureaux et les fonds dotés d’un parc tertiaire ancien paient le prix fort. Placées sous le contrôle de l’AMF, plusieurs sociétés de gestion orchestrent des ajustements parfois radicaux pour respecter la règle : écarter le prix de part de moins de 10 % de la valeur de reconstitution, pas davantage.

• Chez Praemia REIM, Primopierre encaisse une descente vertigineuse : de 208 € à l’automne 2023 vers 115 € début 2025, soit -45 % en moins de deux ans.
• Laffitte Pierre (AEW Patrimoine) s’effondre de 450 € à 295 € en dix-huit mois.
• Accimmo Pierre (BNP Paribas) décroche de 205 € à 141 € sur la même période.

Du côté de La Française, très présente en Île-de-France, la tendance suit : LF Grand Paris Patrimoine passera de 310 € à 218 € en janvier 2025 ; Epargne Foncière de 835 € à 670 €. Même sort pour Edissimmo (Amundi), qui glissera de 237 € à 172 € en mars 2025.

La période 2023-2025, telle une loupe, dévoile les failles : la quasi-totalité des corrections vise les SCPI à capital variable, lestées d’un patrimoine ancien, peu diversifié, et fortement ancré dans les bureaux franciliens. Les fonds ouverts à d’autres classes d’actifs, ou investis à l’international, échappent à cette vague.

Cette succession de révisions met au défi la capacité des gestionnaires à maintenir la liquidité et la valorisation dans un environnement rendu fébrile par les décisions de la Banque centrale européenne sur les taux d’intérêt.

Comment adapter sa stratégie face à ces ajustements attendus ?

Quand le sol se dérobe sous certaines SCPI, il devient vital de revoir sa cartographie patrimoniale. Toutes ne sont pas logées à la même enseigne : certaines résistent avec brio, notamment celles positionnées hors du bureau francilien ou bâties sur une large diversification européenne.

• Les SCPI européennes récentes à l’instar d’Epargne Pierre Europe (6,75 % en 2024), Comète (10,62 %), Wemo One (10 %) ou Transition Europe (8,25 %) permettent de miser sur l’international tout en allégeant la fiscalité pour les non-résidents.
• Des SCPI diversifiées telles que Iroko Zen (7,32 % en 2024), Remake Live (7,50 %), Cristal Life (6,02 %), ou Log In (6,30 %) conjuguent performance et mutualisation sectorielle.

Certains gestionnaires vont même à rebours du mouvement : Kyaneos Pierre, Epsilon 360, Patrimonia Capital et Rendement, Sofidynamic ou Cœur d’Europe annoncent des hausses du prix de part sur 2024/2025, preuve que des patrimoines bien choisis peuvent progresser malgré la tempête.

Pour s’orienter, privilégiez :

• Un taux d’occupation financier solide, qui garantit la robustesse du rendement ;
• Une diversification — à la fois géographique et sectorielle ;
• Une gestion agile, capable de saisir les opportunités sur les marchés secondaires ou européens.

Rapports annuels, stratégie de gestion, capacité d’adaptation : chaque détail compte. Dans cette conjoncture imprévisible, les SCPI qui savent absorber la volatilité et ajuster leur cap à l’échelle européenne restent les meilleures alliées pour traverser la houle. 2025, plus que jamais, séparera les gestionnaires visionnaires des suiveurs. Qui saura transformer la tempête en tremplin ?